$$如何操作楼花转让$$

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公寓楼花转让是我们在房地产交易中经常出现的情况。由于公寓楼花交房期较长，原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个单位，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经济损失，原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后，转让赚取中间的差价。

在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题需要注意，今天小编就来为大家简单分享一下。

转让人 – Assignor，也就是原始买主。需要注意：

1. 第一步最重要：需检查原始的买卖合同，确认开发商是否允许房屋转让。（大多数开发商都会同意，并且收取一定的费用）

2. 查清限定条款：房屋转让的广告渠道是否有规定或限制，比如说是否可发布在MLS上，还是只能私卖，或内部通过开发商销售。

3. 开发商可能需要转让人（Assignor）和受让人（Assignee）签署开发商的同意书（Consent Form）或转让合同（Assignment Agreement）。

4. 转让费：一般由转让人（Assignor）支付或者双方协议而定。

5. 在交房时，受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或者，转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。

6. 文件齐备：转让人需要将原始买卖合同等文件提供给受让人。

7. 开发商一般不允许转让人（原始买主）放弃物业，除非转让人找到受让人，并完成全部转让流程。

8. 转让人（原始买主）也许需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。

受让人 – Assignee，也就是最终买主。需要注意：

1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件，并签署转让协议。

2. 可能需要准备一份贷款预批文件（Mortgage Pre-approval）给开发商来证明受让人可以获得银行贷款。

3. 受转双方需在文件上约定一个日期，支付房屋转让造成的差价。（也可以是我们统称的楼花转让 Closing Day)

4. 入住日：受让人在Occupancy Day时可能需要支付以下费用：

最后一次首付款

*入住费* （通常包括地税，管理费或者其他杂费），如有特殊情况或者也想支付以下费用

地税（往往入住日时地税金额还没有算好，需要算好之后再缴纳地税）

管理费

其他杂费

5. 在最终交房日（Final Closing Day），需要向开发商支付以下费用：

Levies费 （通常开发商会 Cap)

开发商律师协会费，约$70

两个月的入住费，作为大楼储备金

Tarion新房保险（约$600 – $1,900）

Hydro、water、gas meter安装费和连接费

Discharge of builder’s mortgages，约$200 – $300

6. 在最终交房日，还需要支付以下费用：

      律师法律费用

土地转让税

GST/HST rebate – 这个我要划重点 !!!

[对于最终买家来说：如果符合申请新房HST rebate的条件 （自住/出租），就可以申请这个rebate。

总之，接手楼花，新买家可以重新申请 HST rebate.

注意：当楼花转手之后，可能存在俩个“builder”了。一个是真正建房的建筑商，另一个是原始买家。这种情况下，接手的新买家通常要把GST/HST付给建筑商 （for the purchase of the new home）还要付给原始买家 （for the purchase of the interest in the new home）.

比如：新房总价为30万。小王是原始买家，和建筑商签好合同，付了deposit $10,000. 几个月后，小王把楼花合同转卖给大刘，商定的交易价为$15,000. 大刘接手后，需要付给小王 $15,000*1.13 = $16,950； 在final closing之时，要付给建筑商购房的尾款，和13%的HST。

一个新房只能有一个new housing HST rebate. 大刘接手后，就不能再通过建筑商来代办新房的HST rebate, 也不能同过原始买家小王来申请 rebate. 相反， 大刘可以直接跟CRA提交 – 把付给建筑商的，和付给小王的 HST 分别列在申请表上一起申请]

7. 在最终交房日之后，物业的产权会从开发商转到受让人名下。