15 二月

【置业知识】-我们在楼花购买合同中都会看到的TARION,他究竟是什么?有什么作用呢?


{新世界地产- 置业知识}

当我们购买楼(房)花时,每本正在签字的合同里,买家们往往都会注意到在合同的后面几页中,会出现TARION的字样。对于很多第一次购买楼花的朋友们,我们都会当场解释为什么每个楼花项目合同中都会有TARION的出现,以及他存在在合同中的价值等等。为了方便大家,那么今天,我们就来讲讲到底什么是TARION,他究竟是什么?有什么作用呢?。
这些问题

希望今天的回答可以帮助到你,把时间留给更有价值的事



购买加拿大的楼花,有潜在的风险吗?比如前段时间位于世佳堡的一个开发商商宣布破产,导致项目取消等等。其实,加拿大法律法规健全,像开发商破产也是非常的小概率事件(当然我们也碰到过相对比较大的开发商破产一事,这也是从业11年来唯一碰到的梗,有时间来找我们细聊)。但有几种情况,在购买新房楼花时,也许你就会碰上,比如开发商延期交付,交付后质量不相符,或者开放商违约等等。如果出现了这些问题,业主想要通过个体努力维护自己合法权利,是一件麻烦且耗时的事情,这个时候就需要一个第三方机构,这个机构叫Tarion。




Tarion到底是什么呢?


安省新屋保险公司(Tarion Warranty Corporation)成立于1976年,是一个根据安省新屋保障法案(Ontario New Home Warranty Plan Act)而建立的非营利性机构,其目的是为了规范建筑商的行为,并保护购房者的权益。该公司监督着安省的的建筑行业,大部分建筑商都要在该公司注册,新房也要在该公司注册保险。接到投诉该公司对建筑商的不规范行为进行调查,并处理建筑商与购房者之间的纠纷。同时,帮助购房者了解房屋保险计划和怎样保护他们的权益也是该机构的一项重要任务。



 

如果你的公寓延迟交房

对于共管公寓交房日期的延误,通常都会让购房者非常恼火。虽然安省新屋保险计划允许建筑商对交房日期做适当的延迟,但是必须以书面形式通知买家。因此为了保障购房者的权益,Tarion的新房保障计划对交房期延误有相关的规定。2008年6月30日之前签订的购房合同:如果延迟超过15天,建筑商必须在原定交房日期前65天通知买家,延迟不能超过120天。如果延迟不到15天,建筑商必须在原定交房日期前35天通知买家。如果以前有过一次延迟,总的延迟时间也不能超过120天。2008年7月1日之后签订的购房合同,I.  如果开发商不能确定的交房日期按时交房,需要支付买家赔偿金。II.  如果建筑商不能在预计的交房日期交房,Tarion规定,建筑商可对交房日期做最多两次的延期,每次均不可超过120天。每一次延期,必须在原定交房日期前90天,以书面形式通知买家。


你可以问开发商索赔

如果建筑商无法按更改的日期交房或延期合共超过240天,买家有权终止购买合约并按照相关程序申请索赔。除非延误有不可避免的延误因素,如罢工、火灾、天灾、疫病爆发等导致工期延误。否则按Tarion规定,买家可获得最高共$7,500或$150/天的赔偿金额。 


已交定金的安全保障


购买新房时,建筑商都会向买家收取一定金额的定金。如果发生如下情况,安省新屋保险计划会对买家的定金做适当的补偿:

  • -建筑商破产

  • -建筑商毁约

  • -在交房之前买家合法终止合约

为了确保买家能通过保险计划拿回定金,事先咨询律师也是非常有必要的

保额:共管公寓最多可以拿回$20,000的定金,定金受共管公寓法案信托条款保护,其他新屋最多可以拿到$40,000的赔偿。

注:从2018年1月1日起,安大略省新屋保障计划对购买新房所交的定金保障上限提高,新的政策是:如果由于开发商破产倒闭等原因导致预付定金无法取回,安省新屋保障公司会向买家赔偿屋价的10%,最低6万元,最高10万元。原来的政策是最高4万元。新政策大大提高了购买新屋时提前向开发商缴交的定金的保护额度。同时新政策的保护范围也扩大到涵盖新屋买家对房屋所选升级或额外加建产生的增值部分的定金。

新政策只适用于无管费独立业权房屋,对于有管理费共管公寓项目,由于有共管公寓法规管,所有定金必须交由第三方托管,因此定金受保护额度仍然维持原来的2万元不变。

对于那些请承包商建造的房屋,屋主可以获得最高$40,000的赔偿。如果建筑商未能执行合同的主要部分,屋主可以拿到屋主付给建筑商的金额扣除建筑商已完成的施工和材料费后的差价。

交房后的质量保证


新房保险计划对新房的保险分为三个阶段,根据阶段的变化,受保范围也有所不同


1年到2年:材料和施工质保独立屋和共管物业的非公共部分出现任何施工质量和材料缺陷问题,在12个月内保修;公共物业出现任何施工质量和材料缺陷问题,在15个月内保修。供水、供电、暖通和空调系统以及室外贴面、填缝和门窗的材料和施工质保为期2年(24个月)。以独立屋厨房台面为例,正常情况下应保修12个月。如果在拼接处出现了裂纹,而裂缝宽度不超过1.5mm (1/16″),即为正常现象,不属于质量问题;若台面出现有宽度大于1.5mm的裂纹,但是由于使用不当(例如直接将热锅或湿布放在台面上、人为刮擦等)造成的,则也不在保修范围内。

2年到5年:建筑外壳(围护结构)质保建筑外壳是指将室内和室外分隔开的所有建筑部分,包括基础、外墙、屋顶和外门外窗。新屋外壳不得出现导致渗水、造成或有可能造成材料损坏的质量问题,其质保期为5年期。以窗户为例,若窗户推拉轨道内出现冷凝水,或是在罕见暴风雨天气里,窗户有漏水现象,都属于正常范围。而在一般的风雨天气条件下,关好的窗户是不应漏水的,若在5年内出现漏水问题,则在质保范围内。

7年:建筑结构质保

材料和施工质量若出现问题而导致新屋承重构件(框架、梁柱等)失效或是造成结构损坏的,保修期为7年。例如,在正常情况下,木材都会出现一定程度的扭曲或弯曲,但是若起结构支撑作用的横梁或立柱发生了显著的扭曲或弯曲,影响到结构和房屋居住功能的,保修期为7年。

新屋保险计划不包括的范围


  • -由于屋主的不善使用所造成的损坏,例如过度使用加湿器造成的积水

  • -屋主在房屋交割后自己做的改造,加建等

  • -屋主自己改建所使用的材料,或施工上的缺陷

  • -由于房屋结构问题所造成的人身伤害和财务损失,这部分损失应由屋主从保险公司所购买的一般的房屋保险来承担

  • -正常的损耗,例如地板的正常磨损和墙壁的划痕

  • -第三方造成的损坏,例如市政建设,自然灾害等

  • -虫害或啮齿动物造成的损害

  • -房主或访客造成的损害

  • -正常的热胀冷缩所造成的小裂缝等

  • -景观(亦即绿化)

  • -停车/娱乐/休闲等非居住用独立设施

  • -商用区域

  • -道路、路肩和巷道(地界内的人行道和车道在质保范围内)

  • -建筑规范外的场地平整和地面排水

  • -化粪池系统

  • -供水的质和量

你所可理赔的限额


房屋质量保障保险的索赔金额设有上限:对于独立屋而言,理赔上限不超过第一位房主的购屋价或20万加元(以两者中较低的金额为准);而在公寓楼(strata home)方面,居住单元的理赔金额不得超过第一位业主的购房价或10万加元(以两者中较低的金额为准),公共部分的理赔上限则为10万加元乘以楼内单元数或是每栋楼250万加元。
保险生效的时间节点:虽然房屋1年、2年、7年的质保内容不同,保险生效的时间是一致的。在业主自由地产上建造的独立屋,其保险是从首次入住之日或获得居住许可之日、或建造完工可入住之日开始生效,以三者之中时间最早的一日为准;在建筑商或开发商的地产上建造的独立屋,其保险的生效时日是首次入住之日或所有权移交给第一位业主之日,以两者中较早的一日为准。公寓楼居住单元的房屋质保保险从首次入住之日或所有权移交给第一位业主时开始生效(取两者中较早的时间)。公寓楼公共物业的房屋质保期则从第一户入住之日或所有权移交给第一户业主时算起,保险生效日取两者中较早的一日。由此可见,房屋质量保障保险是与房屋本身而非业主相关联的,只要在质保期内,房屋买卖或租赁行为对其质量保障保险没有影响.


新屋保险申请步骤

安省新房保障赔偿通常是由建筑商承担的,除非建筑商无法履行义务,譬如建筑商倒闭,那么保险公司会承担赔偿,所以即使上交了申报表格,买家还是要和建筑商协商解决问题。如果不能获得满意的结果,可以通过以下步骤通过安省新屋保险公司调解纠纷。


步骤1:填写保险申请表格


在交房的第一年,买家有两次机会申请索赔:


1.填写30日表格(30-DayForm),列出交房前检查所发现但还未能解决的问题,以及交房后新出现的问题。并在交房后30天内递交。(我个人强烈建议在PDI时发现的问题,如果在拿钥匙时还存在,一定一定要交!!!)如果问什么是PDI,请点击链接:【置业知识】- 什么是新房交付前的房屋检验(PDI)


2.填写年终表格(AYear-End Form),列出任何至今仍未解决的问题清单和新出现的问题清单,于交房第一年的最后30天内提出申请。


3.填写第二年年终表格(Second-YearForm),列出任何交房后前两年保险所涵盖的缺陷以及重大结构缺陷。这份表格可在交房后两年内任何时间提交。


过了交房后的前两年,只有重大的房屋结构缺陷才会被Tarion接受,买家可以在新房保障计划结束日期前的任何时间提交索赔申请。


步骤2:按时提交索赔申请


通过MyHome(myhome.tarion.com)提交保险表格是最方便快捷的方法,不仅可以在线管理索赔申请,同时MyHome设有闹铃通知,提醒买家索赔到期日期。


就知道很多人会问Tarion到底该怎么注册?来我们一步步来教你!



1. 首先大家拿到要进入Tarion的网站:

     https://www.tarion.com/

    点击右上角的 Myhome,进入注册页面。


2. 因为是初次注册,还没有用户名和密码。

以要点击下面第一行的First time user?Register now


3. 如果你不是condo管理处或是建筑商的话,作为业主请您点击第一项。


4. 准备好WARRANTY CERTIFICATE表格(如下):

找到“注册号码”和“保险开始生效时间”两项重要信息,填写到网站注册。


5. 填写个人信息。


6. 确认信息无误。


7.填写联系方式。


8.下一步设置登录密码。


9.登陆你的邮箱,找到Tarion发来的邮件,上面有临时密码。


10.通过链接进入登录页面, 输入用户名和临时密码。


11. 系统会自动跳转到重新设置密码的页面,现在可以设置你自己的密码了。


 12. 提示:密码设置成功。


 13. 每次都可以用刚刚设置好的用户名及密码登陆,随时查看自己的房屋保险,以及保险事项。

 

按照以上步骤就可以完成Tarion房屋保险的注册了,以后房屋出现问题就可以及时向Tarion申诉了。所以刚刚拿到钥匙的房主千万要注册哦!

步骤3:与建筑商协商


在提交30日表格,第一年年终表格或第二年年终表格后,建筑商需要120天对缺陷进行维修。在这个阶段,买家应该与建筑商协商解决问题。


如果建筑商已经破产,无法履行相关义务,Tarion会直接和买家协商,找出解决问题的方法。


步骤4:申请调解


如果在120天之内,建筑商无法完成修葺,买家可以在30天内联系Tarion申请调停检查。随后,建筑商会有30多天的时间去完成剩下的修葺工作。


如果在这30天内买家不提出调停检查申请,Tarion会认为所有的房屋问题已经解决。


步骤5:准备调停

在预约了调停检查后,买家应该将购买合同,各种附件以及包括照片在内的辅助证明材料提交给保险公司。


步骤6:Tarion进行检查


Tarion 会在检查前联系买家。如果修复工作还没完成,Tarion将会和买家以及建筑商代表一同进行检查。并在检查结束后出具报告,详细说明哪些缺陷是保险范围内的,建筑商需要及时修复的缺陷,以及修复后是否符合行业标准等。


步骤7:索赔决议


Tarion 在出具报告后的30天会联系买家,确认是否所有受保范围内的房屋缺陷已经被修葺好。否则,Tarion会直接与买家协商解决。


Tips:

特别注意的是,新屋保险计划不会由于房屋的转手而失效。所以,二手房的买家经纪应向卖家索取新屋保险计划的相关文件。值得注意的是,一般会在新房的配电盘上找到保险的有效期和凭证。

由于篇幅有限,只能给各位读者简单介绍一下新屋保险计划。如果要了解更多的信息,可以浏览Tarion Warranty的网站http://www.tarion.com如果有任何关于在多伦多买卖新房的问题,当然是找我们团队啦!


(我们下期再见)

HomeLife New World Realty Inc 新世界地产

#205- 201 Consumers Road, Toronto ON M2J 4G8