24 二月

【置业知识】婚前财产保护和留学生置业产权归属对父母出资的保护

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【新世界地产置业知识】

现代社会,情感世界错综复杂,谁也无法对未来作出承诺和保证。为孩子买房当然是一件大快人心的好事,但是经常被客户问到一个问题:“如果我的儿子结婚了,这房子得分给媳妇吗?如果很快又离婚了,我这钱不就损失大了吗?

首先我们来看看加拿大的法律体系,加拿大是英美法系,即普通法系,英文称Common Law,与欧陆法系相比,普通法强调根据以往法官的判例来延伸有关法律的审裁。加拿大的法律和法官的判例几乎都是向社会的弱势群体倾斜的。这从男性与女性,富人与穷人,老板与雇员,房东与租客等之间的民事诉讼,可以了解到后者受到明显倾向性的保护。简单讲,除非弱者缺乏足够证据支持,否则强者都肯定会败诉,并且会付出较高昂的代价,这就是这里的游戏规则。有了这个基本原则,安省家庭法关于房产明确规定Matrimonial Home,即婚后居住的房子,不论房子是挂在丈夫名下还是妻子名下,不论是婚前还是婚后购买,也不论是接受的礼物还是继承的遗产,在离婚时都要平均分配;如果除了婚姻住房,还有多出的房产,离婚时,夫妻平分婚后房产增值的部分;对于婚姻期间,你接受的非配偶赠送的房产、继承的房产、离婚时你可以继续拥有而不用平分。就是说如果夫妻二人只有一套婚后共同居住的住宅,那么无论房产证是谁的名字,都被视为共同财产,即使是男方婚前所购,婚后也不能擅自将房子卖掉,如果要卖,必须经配偶同意,否则,诉讼于法庭的话,是肯定败诉的。

 

那么问题来了,家长做为首付/全款的出资方,有没有房产的所有权问题?其实这里面不光牵涉到房产所有权的问题,还牵涉到非加拿大居民的税务问题及加拿大家庭法中关于夫妻离婚财产如何分割的问题。可以说是种种复杂,不能一概而论

安大略省离婚怎么分房产?

夫妻所拥有的房产我们大致简单分为两类:第一类是婚房(Matrimonial Homes)即婚后居住的房子即便是在婚前全款付清的,包括父母赠予的,离婚或分居时,配偶也有权利平分。也就是直接将离婚时的价值平分,即房子离婚时市场价值100万,离婚时丈夫分50万,妻子分50万。

第二类既是夫妻共同投资房(Investment Properties),投资房的分割方法是将夫妻离婚时房产的市场价值,减去结婚时的购买价值,得到夫妻关系存续期间的增值部分,由夫妻双方均分。例如丈夫在婚前拥有一个投资房,结婚时的价值是50万,离婚时的价值是100万,增值50万,则丈夫可以分得75万,妻子分得增值部分的一半,即25万。

什么是婚房?(注,由于是专业术语,小编得引用其他律师的专业术语了)

首先要明确的是,根据安省家庭法的定义 (Section 1 (1) of Family Law Act (“FLA”))只有结婚的夫妇才有婚房,婚房不适用于同居关系,子女和男/女朋友同居,不会对财产关系造成实际影响。在安省,当事人需以夫妻模式同居3年,或有一个孩子,才可称之为同居关系

(这个是最多人问的问题 一定 一定要仔细看!!!)

有很多人误认为同居关系和婚姻关系享受同样的权利,事实上并非如此。在安省,婚姻破裂,双方当事人对家庭净资产享有同等权利,各50%平分。家庭净资产包括房产,RRSP,退休金等。而同居关系并不拥有相同权利

婚姻居所无论是谁负责供款,日后离婚时出售所得,夫妻都可平均分配;即便婚姻居所的业权只是在夫妻任何一方名下,出售物业时也需要夫妇两人共同签署同意。而这些分产规则并不适用于同居关係。在同居关係下,如果同居物业的业权只是在同居伴侣一方名下,而另一方无法证明自己也有份出资,那该物业就归业权有名者所有,另一方无权分享,出售时也无需另一方签署同意,业主自己就可以出售房子。因此我们建议,同居夫妇购买居所时,如果双方都有出资,最好将自己的名字都加在业权证上,并签署一份同居协议(Cohabitation Agreement)。或者一方在房产上曾贡献过自己的力量比如维护房子,或是交纳过管理费或地税等则可以合理的申请分割房产的一部分。建议寻找熟悉家庭法的律师进行案例研究咨询,因为一个小细节可能都会改变财产分配结果。

根据FLA第18(1)条的规定,婚房是指夫妻任何一方对该房产拥有一定权益,并且夫妻双方平时将其作为家庭居所使用。(“Every property in which a person has an interest and that is or, if the spouses have separated, was at the time of separation ordinarily occupied by the person and his or her spouse as their family residence is their matrimonial home.”)

同时婚姻居所可以有多处:一对夫妇可以拥有一处或多处婚姻居所,他们一年中经常使用的那些物业,均可视为婚姻居所,如除主要婚姻居所外,夏天的避暑Cottage ,冬天滑雪的小屋,三处物业若经常使用,都可视作婚姻居所,如果离婚分产,夫妻都要按一半一半的原则平分房产所值。

 

如果结婚前购入一间30万的房子,婚后住在这里五年,这是你们的婚姻居所。然后男方再购入另一间房子作为婚姻居所,第一间房子仍是男方名下,只是改为放租。这样,第一间房子已不再是婚姻居所。日后两夫妻离婚,男方仍可以先保留30万元,再从婚后开始计算,将房子升值总额的半数分给女方。

 

婚房不一定要登记在夫妻双方或者一方名下,只要有证据证明夫妻一方对该房产持有一定权益就可以了。比如房子登记在公司明下,丈夫是公司的股东(Section 18(2) of FLA)。

 

父母和子女联合持有物业,不影响该物业成为婚房。根据FLA第26(1)的规定,即使夫妻一方与第三方联合持有物业,只要该物业满足婚房的条件,另一方有权主张婚房项下权利。

 

限制夫妻一方对婚房主张权利的合同无效

FLA第52(2)条明确约定,合同限制夫妻一方对婚房依法主张权利的,相应条款无效。所以即使夫妻签订婚前合同或者婚后签订合同限制一方对房产主张权利,只要该房产成为婚房,则协议无效。

经常使用的保护方案

 

同居协议和“婚前协议”(Prenuptial Agreement)一样,都是为了保护当事人的权益。婚前协议最重要的部分就是如何处理物业,婚前有哪些物业,分手后如何分配。我们华人父母很多自己省吃俭用,拼尽全力在经济上扶持子女,给子女支付买房首付款甚至全款的比比皆是,子女最好签署婚前协议或同居协议。许多人结婚时意识不到这方面的问题,想象不到离婚时的凄惨景象,也导致了自己父母的馈赠有所损失。如果没有婚前协议且不能和平分手,往往需要打官司解决,耗时耗力,而且打官司的费用比较昂贵。相对于离婚后打官司,婚前协议的费用是九牛一毛,通常婚前协议和同居协议的费用根据复杂性会有所不同。

 

 

或者有些父母在给儿女送婚姻礼物时,最普遍的礼物就是送物业首期。在没有婚前协议的情况下,如何令自己的子女不吃亏?父母可以要求在按揭合约中注明首期是由父母支付,让孩子写下借条,一旦婚姻破裂,如此有凭有据,一旦将来孩子婚姻破裂,可以在法律的保护下,保全由父母出资购买的房产物业,而不作为婚后财产被瓜分。当然,除了房子,父母在孩子婚前或同居前赠予的其他资产一般在离婚时不用均分。

 

 

说个真实的小故事,A的妈妈为非加拿大居民,来多伦多为A买了一套房,房子在A名下,首付是妈妈出资。为了避免万一A与同居女友(当时他们还不清楚安省对于同居住所的定义)分手时,女方提出财产分割要求,A和妈妈在律师那里签了一份借款协议。一年后A结婚,结婚前将原来这套房子几乎原价售出,另外买了一套更大的房子。这回首付还是由妈妈出资,因为数额比较大,所以这回妈妈的名字在地契上面。双方依然在律师那里签了协议,首付作为借款,每月贷款由儿子清付。同时妈妈也同意,如果将来卖房,儿子只要还本金即可,房子升值的部分都归儿子,如果出租,租金也归儿子所有。三年过去,A闹离婚要卖房,老婆要分家产,怎么办?三方齐致律师处,律师给出了明确答复:妈妈的名字在地契上,卖房须她签名,她有处置权,所以是实际上的房主。房产升值部分须按规定交税,做为当初协议的一部分,卖房款项偿付银行贷款后,优先还付妈妈的借款。A不拥有完全的房屋处置权,是房屋的使用者,因自住房规则卖房后增值部分不须交税,因婚房规则卖房所得部分要与妻子共同分配。女方可以分配财产,但是能分多少,这个就要交给婚姻法律师去办了。

 

总之,结婚不难,离婚难,千头万绪,各位慎之。当彼此沉醉在爱海中,一份协议或许被视为尴尬。大家都希望无论是双方的关系还是物业投资,都可以善始善终。不过,世事无常,未雨绸缪,事前做好规划,将来一旦有变,也会减少一点金钱上的痛苦。如有房屋买卖疑问,请联络: